✍️ دکتر مراد مقصودی، قاضی بازنشسته، وکیل دادگستری، عضو هیات علمی دانشگاه
نخست- منع معاملات راجع به اموال غیر منقول با اسناد عادی، با راه اندازی سامانه” ثبت الکترونیک اسناد” و انقضای مدت زمان یکسال از راه اندازی آن.
بر اساس ماده ۱۰ قانون، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مکلف است ظرف یکسال از تاریخ ابلاغ این قانون(۱۴۰۳/۴/۳) سامانه ای را بنام “ساماندهی اسناد غیر رسمی” تشکیل دهد و وفق ماده ۱ این قانون، یکسال پس از راه اندازی رسمی این سامانه، هر گونه عمل حقوقی اعم از عقد و ایقاع که موضوع یا نتیجه آن انتقال بامالکیت عین، یا انتقال حق انتفاع( اعم از عمری یا رقبی) برای مدت بیش از دوسال، یا انتقال حق ارتفاق اموال غیر منقول باشد و وقف و نیز انعقاد عقد رهن در خصوص آنها و انعقاد عقود مفید انتقال منافع اموال مذکور برای مدت بیش از دو سال و اجاره به شرط تملیک و هر نوع پیش فروش ساختمان اعم از اینکه به صورت سهمی از کل عرصه و یا اعیان باشد و تعهد به انجام کلیه اعمال حقوقی مذکور، باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد، در غیر اینصورت دعاوی راجع به اعمال حقوقی مذکور که ثبت نشده باشد و ادله راجع به انها در بخشی که مفید موارد مذکور است نزد مراجع قضایی، شبه قضایی و داوری قابل استماع نبوده و فاقد اعتبار است.
نکات حقوقی:
۱- سامانه ثبت الکترونیک اسناد هنوز راه اندازی نشده است و با راه اندازی رسمی آن و پس از گذشت یکسال از تاریخ راه اندازی، این منع معاملاتی عملیاتی می شود، و بر خلاف برخی اظهارنظر ها، هنوز معاملات قولنامه ای منع قانونی ندارد بلکه صرفاً در یک مصداق منع قانونی دارد که در قسمت دوم به آن می پردازیم.
۲-بعد از عملیاتی شدن اجرای قانون، دفاتر اسناد رسمی مکلف هستند که به در خواست طرفین معامله، اسناد مربوط به قراردادهای خصوصی اشخاص، در خصوص اموال غیر منقول از قبیل: تعهد به بیع، قولنامه، مبایعه نامه و امثال آن را تنظیم و ثبت کنند.
۳- پس از عملیاتی شدن اجرای قانون، تنها صلاحیت بنگاهداران و مشاوران املاک، این است که پس از مذاکره مقدماتی، نسبت به درج پیش نویس قرارداد در سامانه ثبت الکترونیک اسناد اقدام و پیش نویس مذکور را جهت تنظیم سند رسمی به دفاتر اسناد رسمی ارسال نماید.
۴-در این مرحله، تنظیم هر گونه سند عادی (قولنامه) در خصوص معاملات اموال غیر منقول، توسط مشاوران املاک و بنگاههای معاملات ملکی ممنوع می باشد و در صورت تخلف افزون بر اینکه آن قولنامه فاقد اعتبار است متخلف، به استرداد حق بنگاهداری دریافتی، و جریمه ای معادل سه برابر آن، و تعلیق موقت پروانه محکوم می شود.
دوم- محدودیت معاملات راجع به اموال غیر منقول با اسناد عادی بعد از لازم الاجرا شدن قانون
همچنانکه گفته شد این قانون از تاریخ ۱۴۰۳/۴/۳ لازم الاجرا شده است ولی هنوز سامانه ثبت الکترونیک اسناد راه اندازی نشده است بنابر این در این بازده زمانی یعنی از تاریخ۱۴۰۳/۴/۳ تا انقضای یکسال از تاریخ راه اندازی رسمی سامانه ثبت الکترونیک اسناد، معاملات اموال غیر منقول با اسناد عادی منع قانونی ندارد مگر در فرض تبصره ۴ ماده ۱ همین قانون که قانونگذار، منع قانونی موضوع ماده ۱ را در خصوص اموال غیر منقولی که پس از لازم الاجرا شدن این قانون، سند مالکیت حدنگار برای آنها صادر می شود از تاریخ صدور سند مالکیت مذکور قابل اجرا میداند هر چند که سامانه ثبت الکترونیک اسناد راه اندازی نشده باشد.
سوم_ تکالیف مدعیان و دارندگان اسناد عادی راجع به معاملات اموال غیر منقول، قبل از لازم الاجرا شدن قانون
نسبت به معاملاتی که قبل از لازم الاجرا شدن این قانون (۱۴۰۳/۴/۴) در خصوص اموال غیر منقول با اسناد عادی انجام گرفته است بر اساس ماده ۱۰ همین قانون سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مکلف است ظرف یکسال از تاریخ ابلاغ این قانون، سامانه ای را با عنوان ساماندهی اسناد غیر رسمی جهت ثبت ادعاهای راجع به مالکیت عین، مالکیت منافع بیش از دوسال و حق انتفاع و حق ارتفاق اموال غیر منقول و مستندات مربوط به آن که قبل از راه اندازی سامانه مذکور ایجاد شده و فاقد سند رسمی هستند ایجاد نماید.
دارندگان آن اسناد مکلف هستند ظرف دو سال از تاریخ راه اندازی این سامانه، نسبت به درج مستندات و ادعاهای خود در سامانه مذکور اقدام و ظرف دوسال از تاریخ درج در سامانه، حسب مورد نسبت به تنظیم سند رسمی یا طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یا دعوای مرتبط در مراجع قضایی یا هر امر قانونی لازم دیگر به منظور اخذ سند رسمی مالکیت، اقدام و مدرک مربوط را در سامانه درج نمایند.
پس از مهلت مزبور هیچ ادعایی در سامانه قابل قبول نیست.